房产逐渐成为中国人持有财富的重要方式。由于政策、税费及规避婚姻、继承及债务等风险的考虑，把房产登记在别人名下成为很多人的选择。

有人说，按照现在的上海房价，两个上海土著结婚，相当于两家上市公司合并。而外地人跟上海人结婚相当于借壳上市，外地人在上海买房则相当于IPO。

由于限购、税费等考虑，不少人将房产登记在他人名下，双方签协议约定房产所有权，这种现象叫“房产代持”。但是，规避政策之外，代持房产的双方有可能会面临法律与道德的双重风险。

1、房屋被擅自处分，被代持人赔了夫人又折兵

这是一个不靠谱朋友的故事：2015年，张健与王小丽经朋友介绍交往3个月后结婚。2016年3月，张健购买深圳市一处房产。但是因名额问题，张健以好友李华名义购房，双方签订了代持协议并办理公证，约定房产实际权利人为张健，每月房屋贷款由其偿还。

2016年底，李华因资金周转困难，便将该房按市场价出售给刘雷，并办理交付和过户手续。张健得知后非常愤怒，将房产代持协议和公证书拿出，请求法院确认李华与刘雷之间的房屋买卖合同无效。法院经过审理认为：买方属于善意第三人，判决张健败诉。

一波未平，一波又起，张健与王小丽因婚前缺乏了解，婚后矛盾丛生。房屋代持“东窗事发”后，王小丽向法院提起了离婚诉讼，要求离婚并分配房产一半市值300万元。

法院经审理后做出判决：张健与王小丽夫妻感情确已破裂，已无和好可能，故法院准予离婚。张健用婚后夫妻共同财产购买的房产，其部分属于夫妻共同财产。法院对该部分依法就房产及增值部分进行分割，王小丽按比例享有房产份额约300万元，但因房产所有权已变更，遂由张健作价返还给王小丽。张健不但失去了房子，还要自掏腰包赔偿给前妻，真是鸡飞蛋打。郁闷的张健只能凭之前他和李华签署的代持协议“再搏一把”，起诉李华违约并向李华追回房款。此案正在审理中。

2、代持人突然去世，房产作为代持人遗产被继承

2010年，赵小文与张欢是结婚不久的小夫妻。赵小文的母亲早逝，独自带大女儿的父亲赵程买了一套3000万元的别墅，让女儿女婿同自己一同居住。但因限购和贷款政策的原因，房产登记在女儿赵小文名下，父女俩未签订书面代持协议。

2015年，赵小文因车祸重伤不治身亡。3个月后，赵程找到女婿张欢表明房子是自己购买的，张欢应当予以返还。张欢认为房屋登记在赵小文名下，其死后该房产应当作为遗产，由其继承人继承。协商不成，赵程将张欢诉至法院，要求法院确认该别墅为自己的财产。

法院认为，《中华人民共和国物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”作为房屋的登记产权人，根据物权公示原则，赵小文为房屋的所有权人。赵程声称为房屋的实际产权人，但因为缺乏书面代持协议和出资凭证，提交的证据不足以推翻涉案房屋的产权登记。

老父亲败诉，这则白发人送黑发人的故事背后更平添了几分悲剧色彩……

3、实际产权人欲出售房屋，房产代持人拒绝配合

2012年初，冯晨和再婚妻子肖微欲购买上海一处房产。可是，按照当时上海市的限购政策，冯晨与肖微名下已各有一套房产，不能直接将该房产登记在自己名下。于是，冯晨便借用女儿冯叶的名义买房，并将房屋产权登记在冯叶名下。

冯叶大学毕业工作一段时间后，表示自己要和男友结婚，需要购买属于自己的住房，希望父亲与继母将房屋卖掉，将购房指标还给自己。继母肖微数落了她几句，认为结婚就应该找个有房有车的，和老公一起还房贷是件辛苦的事情。冯叶认为自己受到了伤害，矛盾逐渐升级。卖房过程中，她拒绝配合父亲及继母出售该房屋，并改口称这套房屋登记在自己名下，属于自己所有，父母无权卖房。冯晨和肖微愤怒之下将冯叶告上法庭，要求法院确认登记在冯叶名下的房屋产权归自己所有。

法院认为，《中华人民共和国物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房产登记在冯叶名下，冯晨夫妇请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。冯晨夫妇作为冯叶的父母，在她读大学时，支付房产首期款，承担按揭还款，而冯叶参加工作后，开始量力而行地偿还月供至今，双方的这些行为既符合个人经济行为模式，也符合家庭伦理和人之常情，不能证明双方达成了房产代持协议，不能证明冯晨夫妇是房屋实际所有权人。

他们诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明自己承担着有关涉案房产的全部义务，享受着对涉案房产占有、使用、收益、处分的一切权利。冯晨、肖微缺乏相反证据推翻产权证书的记载，缺乏证据证明产权证书记载错误，因此驳回了他们的诉讼请求。但是一个家庭，就这样分崩离析了……

1、占用你的购房资格，影响购房及贷款优惠政策

按上海目前购房限制，在持有代持房产的情况下，你可能自己不能再购买房产，而且失去贷款的优惠政策，提高了自己以后购房、贷款的成本。按2017年11月28日的限贷政策，你原来买房只需3成首付，现在可能需要5成甚至7成。

2、实际购房人不按时还款，产生逾期，导致代持人进入银行征信系统黑名单

房价虽然看涨，炒房存在很大的利益空间，但不排除实际购房人资金也会出现短缺的情况，如果还款出现逾期，一般要加收罚息、违约金，产生不良信用记录，影响今后的贷款和办理信用卡。

3、实际购房人无力还款，导致名义购房人被起诉，进入法院黑名单

若实际购房人资金链断裂，原房主、银行都有可能追究你违约的法律责任，如果不幸进入法院失信人名单，老赖、限制出国、限制高消费等措施让你寸步难行，最终导致个人信用的坍塌。

4、房屋出租，与承租人之间可能发生法律纠纷、税费等问题

房屋购买后一般会持有一段时间，不会立即出售，出租房屋同样也存在产生法律纠纷的可能。另外租赁是要备案交纳税费的，但精明的炒房者怎么可能交纳，这也给你埋下隐患。

5、丧失购买或租赁保障性住房的权利

名下没有房产的你或许具备购买经济适用房、保障性住房等权利，但因为购买一套住房而全部丧失。

6、提供虚假材料而留下的违法、甚至犯罪隐患

精打细算的炒房者，为了降低成本，提高利润，透支信用卡、改变借款用途、首付贷、接力贷等无所不用，隐瞒真实情况，伪造、变造虚假材料，获取高额利润的同时也埋下了隐患。

综上所述，在房产法律专业人士的指导下，购房者可根据自身实际情况采取合法、合理的方式避免房产税费的缴纳。如果一定要采用代持这种方式，也应该在专业律师指导下，签署双方认可的、具有法律效率的代侍协议，以避免文章中提到的各类风险。